L'article 119 bis du Code Général des Impôts (CGI) est un dispositif fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers et les professionnels du secteur. Il offre des réductions d'impôt et des exonérations de taxe foncière pour les bailleurs qui louent des biens neufs ou rénovés lourdement. Le régime fiscal de l'article 119 bis est souvent considéré comme un moyen d'encourager l'investissement dans l'immobilier neuf ou rénové, contribuant ainsi à la revitalisation du marché immobilier et à l'amélioration du parc immobilier français.
Conditions d'application de l'article 119 bis
L'article 119 bis s'applique aux biens immobiliers neufs ou ayant fait l'objet de travaux de rénovation lourde. La définition de ces deux catégories est précise et il est important de respecter les conditions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.
Bâtiments neufs
- Les biens doivent être achevés depuis moins de cinq ans.
- Ils doivent répondre à des normes de construction et de performance énergétique spécifiques définies par la réglementation en vigueur. Les biens doivent notamment respecter la réglementation thermique RT 2012 ou une réglementation équivalente.
- Ils ne doivent pas avoir été occupés avant la première location.
Travaux de rénovation lourde
Pour bénéficier de l'article 119 bis, les travaux de rénovation doivent répondre à des critères spécifiques:
- Les travaux doivent représenter au moins 25% de la valeur vénale du bien avant travaux. Cette valeur vénale doit être déterminée par un professionnel indépendant.
- Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien et le mettre en conformité avec les normes en vigueur. Les travaux peuvent inclure des travaux d'isolation, de ventilation, de chauffage, d'eau chaude, etc.
- Ils doivent être réalisés par des professionnels agréés. Il est important de choisir des professionnels reconnus et certifiés pour garantir la qualité des travaux et respecter les normes en vigueur.
Durée et conditions de location
L'article 119 bis exige que le bien soit loué pendant au moins neuf ans. Le bailleur est également soumis à certaines obligations, notamment en matière de loyer et de conditions de location. La durée et les conditions de location sont des éléments cruciaux pour bénéficier des avantages fiscaux de l'article 119 bis.
- Le loyer doit être conforme aux prix du marché et ne doit pas excéder un plafond défini par décret. Le plafond du loyer est régulièrement révisé et peut varier en fonction de la zone géographique et du type de logement. Il est important de se renseigner auprès des services fiscaux pour connaître le plafond applicable à votre bien.
- Le bail doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans. Cette durée est importante pour garantir que le bien est effectivement loué pendant une période suffisante pour bénéficier des avantages fiscaux.
- Le bail doit inclure une clause de révision du loyer. Cette clause permet de réajuster le loyer en fonction de l'évolution des prix du marché. Il est important de bien négocier la clause de révision du loyer avec le locataire-acheteur pour éviter les litiges futurs.
Le locataire-acheteur
Le locataire-acheteur est un particulier qui loue un bien immobilier neuf ou rénové avec l'intention de l'acquérir à terme. Il dispose d'un droit de préemption pour acheter le bien à la fin de la période de location. Le statut de locataire-acheteur est un élément important de l'article 119 bis, car il permet de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques lors de l'acquisition du bien.
- Le locataire-acheteur est soumis à un régime fiscal spécifique qui dépend du prix d'achat du bien et de la durée de la location. Le régime fiscal est généralement plus avantageux que pour un achat immobilier classique.
- Il peut bénéficier d'avantages fiscaux lors de l'acquisition du bien, tels que la TVA réduite ou l'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ces avantages fiscaux peuvent considérablement réduire le coût total de l'acquisition du bien.
Exceptions à l'application de l'article 119 bis
L'article 119 bis ne s'applique pas à tous les biens immobiliers. Certaines exceptions existent, notamment:
- La location d'un bien à un membre de la famille du bailleur. L'article 119 bis ne s'applique pas aux locations entre membres de la famille, car il vise à encourager l'investissement dans l'immobilier locatif à destination d'un large public.
- La location d'un bien à usage professionnel. Les biens loués à des professionnels ne sont pas couverts par l'article 119 bis. Il existe d'autres dispositifs fiscaux spécifiques pour les professionnels, notamment pour l'investissement dans des bureaux ou des locaux commerciaux.
- La location d'un bien situé dans un immeuble classé monument historique. Les biens classés monument historique sont soumis à des réglementations spécifiques en matière de rénovation et de location. L'article 119 bis ne s'applique pas à ces biens.
Implications fiscales pour le bailleur
L'article 119 bis offre plusieurs avantages fiscaux aux bailleurs qui respectent les conditions d'application. Ces avantages fiscaux peuvent être significatifs et inciter les investisseurs à choisir ce type de location.
Régime fiscal applicable aux loyers
Les loyers perçus par le bailleur sont soumis au régime fiscal du revenu foncier. L'article 119 bis permet au bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu et d'une exonération de la taxe foncière. Cette exonération est particulièrement intéressante, car elle permet de réduire le coût total de l'investissement immobilier.
Réduction d'impôt sur le revenu
Le bailleur peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25% du montant des loyers perçus pendant les 10 premières années de la location. La réduction est limitée à 20 000 euros par an. Cette réduction d'impôt est un avantage significatif pour les bailleurs, car elle permet de réduire leur impôt sur le revenu et ainsi d'augmenter leur rentabilité locative.
Exonération de la taxe foncière
Le bailleur est exonéré de la taxe foncière pendant 10 ans sur le bien loué. Cette exonération s'applique uniquement si le bien est loué à un locataire-acheteur. L'exonération de la taxe foncière est un avantage important pour les bailleurs, car elle permet de réduire leurs charges et d'augmenter leur rentabilité.
Obligations administratives du bailleur
Le bailleur est tenu de respecter certaines obligations administratives pour bénéficier des avantages fiscaux de l'article 119 bis. Il doit notamment:
- Déclarer les loyers perçus et les dépenses engagées lors de la location du bien. La déclaration des revenus fonciers doit être effectuée chaque année auprès des services fiscaux. Il est important de conserver tous les justificatifs des dépenses engagées pour la location du bien, tels que les factures d'électricité, de gaz, d'eau, etc.
- Fournir des justificatifs pour les dépenses engagées lors de la construction ou de la rénovation du bien. Les justificatifs doivent être conservés pendant la durée de la location et doivent être présentés aux services fiscaux en cas de contrôle.
- Respecter les conditions de location et les obligations liées au bail. Il est important de bien rédiger le bail de location et de respecter les conditions de location définies par la loi. Le non-respect des obligations liées au bail peut entraîner la perte des avantages fiscaux.
Implications fiscales pour le locataire-acheteur
Le locataire-acheteur est également soumis à un régime fiscal spécifique en vertu de l'article 119 bis. Il peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux lors de l'acquisition du bien. Le régime fiscal applicable aux locataires-acheteurs est un élément important à prendre en compte lors de la décision d'investir dans l'immobilier avec l'article 119 bis.
Régime fiscal applicable à l'acquisition
Le prix d'achat du bien par le locataire-acheteur est généralement inférieur à sa valeur vénale. Cette réduction de prix tient compte de la durée de la location et de l'état du bien. La réduction du prix d'achat est un avantage important pour les locataires-acheteurs, car elle permet de réduire le coût total de l'acquisition du bien. L'article 119 bis offre une possibilité d'accéder à la propriété à un prix plus avantageux que le marché libre.
TVA sur l'achat du bien
Le locataire-acheteur peut bénéficier d'une TVA réduite sur l'achat du bien. Le taux de TVA applicable est de 5.5% pour les biens neufs et de 10% pour les biens rénovés lourdement. La TVA réduite est un avantage fiscal important pour les locataires-acheteurs, car elle permet de réduire le coût total de l'acquisition du bien.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Le locataire-acheteur n'est pas imposable sur la valeur du bien jusqu'à ce qu'il devienne propriétaire. Le bien n'est pas pris en compte dans le calcul de l'IFI pendant la période de location-accession. L'exonération de l'IFI est un avantage important pour les locataires-acheteurs, car elle permet de réduire le coût total de l'investissement immobilier.
Revente du bien
Si le locataire-acheteur décide de revendre le bien après l'avoir acquis, il est soumis à la fiscalité applicable aux plus-values immobilières. Le calcul de la plus-value prend en compte le prix d'achat initial et les revenus perçus pendant la période de location. Les plus-values réalisées lors de la revente du bien sont généralement soumises à l'impôt sur le revenu. Il est important de se renseigner auprès des services fiscaux pour connaître les règles applicables à la revente du bien.
Avantages et inconvénients de l'article 119 bis
L'article 119 bis présente des avantages et des inconvénients pour les bailleurs et les locataires-acheteurs. Il est important de peser les avantages et les inconvénients avant de prendre une décision. L'article 119 bis n'est pas un dispositif adapté à tous les projets immobiliers, et il est important de bien analyser ses implications avant de l'utiliser.
Avantages pour le bailleur
- Réduction d'impôt sur le revenu significative. L'article 119 bis permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu importante, ce qui peut être un facteur déterminant pour les investisseurs.
- Exonération de la taxe foncière pendant 10 ans. L'exonération de la taxe foncière est un avantage important pour les bailleurs, car elle permet de réduire leurs charges et d'augmenter leur rentabilité.
- Possibilité de louer le bien à un prix plus élevé que le loyer du marché. L'article 119 bis permet de louer le bien à un prix plus élevé que le marché libre, car les locataires-acheteurs sont prêts à payer un prix plus élevé pour bénéficier des avantages fiscaux.
- Opportunité de vendre le bien à un prix plus élevé que sa valeur vénale grâce à l'article 119 bis. Le prix de vente du bien peut être supérieur à sa valeur vénale, car les locataires-acheteurs sont prêts à payer un prix plus élevé pour devenir propriétaires. Cette plus-value potentielle est un avantage important pour les bailleurs.
Avantages pour le locataire-acheteur
- Accès à la propriété à un prix inférieur à la valeur vénale du bien. L'article 119 bis permet d'accéder à la propriété à un prix plus avantageux que le marché libre, car le prix d'achat est réduit pour tenir compte de la durée de la location.
- Possibilité de bénéficier d'une TVA réduite sur l'achat du bien. La TVA réduite est un avantage important pour les locataires-acheteurs, car elle permet de réduire le coût total de l'acquisition du bien.
- Exonération de l'IFI pendant la période de location-accession. L'exonération de l'IFI est un avantage important pour les locataires-acheteurs, car elle permet de réduire le coût total de l'investissement immobilier.
- Possibilité de rembourser progressivement le prix d'achat du bien au fil du temps. Le locataire-acheteur peut rembourser le prix d'achat du bien progressivement, ce qui permet de réduire le montant des mensualités de remboursement. Le système de location-accession est un moyen d'accéder à la propriété de manière plus progressive.
Inconvénients potentiels
- Obligation de louer le bien pendant au moins 9 ans. L'obligation de louer le bien pendant au moins 9 ans peut être un inconvénient pour les locataires-acheteurs qui souhaitent acheter le bien plus rapidement.
- Risque de perte de l'avantage fiscal en cas de non-respect des conditions d'application. Le non-respect des conditions d'application de l'article 119 bis peut entraîner la perte des avantages fiscaux. Il est important de se renseigner auprès des services fiscaux et de respecter scrupuleusement les conditions du dispositif.
- Difficulté de trouver un locataire-acheteur pour le bien. Il est important de trouver un locataire-acheteur qui souhaite acheter le bien à la fin de la période de location. La recherche d'un locataire-acheteur peut prendre du temps.
- Complexité du régime fiscal applicable. Le régime fiscal applicable à l'article 119 bis est complexe et il est important de se faire accompagner par un professionnel du secteur immobilier ou un expert-comptable pour comprendre les implications fiscales.
La mise en pratique de l'article 119 bis
Pour bénéficier des avantages de l'article 119 bis, il est important de respecter les conditions d'application et de suivre les démarches administratives nécessaires. Les démarches administratives peuvent être complexes et il est important de s'y prendre à l'avance pour éviter les erreurs et les retards.
Démarches à suivre
- Se renseigner sur les conditions d'application de l'article 119 bis auprès des autorités fiscales. Il est important de se renseigner auprès des services fiscaux pour connaître les conditions d'application de l'article 119 bis et pour s'assurer que votre projet immobilier est éligible.
- Obtenir un devis pour la construction ou la rénovation du bien auprès d'un professionnel agréé. Il est important de choisir un professionnel reconnu et certifié pour garantir la qualité des travaux et respecter les normes en vigueur. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels agréés pour être éligibles à l'article 119 bis.
- Conclure un bail de location-accession avec un locataire-acheteur. Le bail de location-accession doit être rédigé avec soin et doit inclure les clauses nécessaires pour respecter les conditions d'application de l'article 119 bis. Il est important de se faire accompagner par un professionnel du secteur immobilier pour rédiger le bail de location-accession.
- Déclarer les loyers perçus et les dépenses engagées auprès des autorités fiscales. La déclaration des revenus fonciers doit être effectuée chaque année auprès des services fiscaux. Il est important de conserver tous les justificatifs des dépenses engagées pour la location du bien, tels que les factures d'électricité, de gaz, d'eau, etc.
Conseils pratiques pour les investisseurs
- Se faire accompagner par un professionnel du secteur immobilier pour choisir un bien adapté à l'article 119 bis. Il est important de choisir un bien qui répond aux conditions d'application de l'article 119 bis et qui est adapté à vos besoins et à votre budget.
- Ne pas hésiter à demander conseil à un expert-comptable ou à un juriste spécialisé en fiscalité immobilière. Un expert-comptable ou un juriste spécialisé en fiscalité immobilière peut vous aider à comprendre les implications fiscales de l'article 119 bis et à optimiser votre investissement immobilier.
- S'assurer de respecter les conditions d'application de l'article 119 bis tout au long de la période de location. Il est important de respecter les conditions d'application de l'article 119 bis tout au long de la période de location, car le non-respect des conditions peut entraîner la perte des avantages fiscaux.
L'article 119 bis du CGI offre une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers et les professionnels du secteur. Il permet de bénéficier de réductions d'impôt et d'exonérations de taxe foncière, tout en contribuant au développement de l'immobilier neuf ou rénové. Le dispositif de l'article 119 bis est un outil intéressant pour dynamiser le marché immobilier et encourager l'investissement dans des logements neufs ou rénovés. Il est important de se renseigner auprès des services fiscaux et de se faire accompagner par un professionnel du secteur immobilier pour maximiser les avantages fiscaux de l'article 119 bis.
